Pod koniec stycznia 2024 r. spore kontrowersje wzbudził odcinek Pytania na śniadanie, w którym gościła pani Elżbieta Liberda. Bizneswoman zajmuje się m.in. flipowaniem mieszkań, czyli okazyjnym kupnem lokali i sprzedażą ich drożej. Czasami fliperzy remontują nieruchomości, czasami nie robią nawet tego i wykorzystując gorszą pozycję negocjacyjną poprzedniego właściciela, po prostu podbijają cenę nieruchomości. Liberda w telewizji śniadaniowej mówiła m.in. o kupowaniu lokali ze „skomplikowanym stanem prawnym”. Co to oznacza? Chodzi np. o wykorzystanie konfliktu rodzinnego narosłego wokół nieruchomości, która była przedmiotem spadku. Nieraz takie kroki wiążą się z kupnem mieszkań z lokatorami po to, żeby ich później „wykurzyć”.

Flipowanie, które czasem ociera się o spekulację, budzi społeczne oburzenie. Mieszkania są innym dobrem niż na przykład dzieła sztuki czy klocki Lego (tak, na tym polu również działają spekulanci). Posiadanie dachu nad głową to jeden z kluczowych warunków naszego dobrostanu. Nie zaskakuje więc, że temat jest tak delikatny.

Dlaczego tak drogo?

W ostatnim roku mieliśmy do czynienia z ogromnym wzrostem cen mieszkań. Dla przykładu: w stolicy od stycznia do grudnia 2023 r. metr kwadratowy mieszkania podrożał o niemal 24%.

Jak te wzrosty prezentują się kwotowo? Dziennikarz portalu Money.pl Maciej Kazimierski sprawdził, jak wyglądały ceny lokali w niektórych miastach wojewódzkich w Polsce. Pod lupę wziął tylko 50-metrowe mieszkania. W stolicy między czerwcem a grudniem 2023 r. metr kwadratowy podrożał o prawie 2 tys. zł. Podobnie w Trójmieście, w Krakowie – o ponad 1800 zł. W przypadku Wrocławia mieliśmy do czynienia z wzrostem rzędu niecałego 1000 zł. Najmniejsza podwyżka miała miejsce w Łodzi, bo – „zaledwie” o 500 zł.

W porównywanych przez dziennikarza siedmiu największych miastach cena 50-metrowego mieszkania podskoczyła w zaledwie pół roku o 70 tys. zł.

Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) szacuje, że w IV kwartale ubiegłego roku średni wzrost cen mieszkań w ujęciu rok do roku w największych miastach w Polsce wyniósł od 15 do 17%.

Ale dlaczego właściwie mieszkania aż tak zdrożały? Znaczna część tego efektu była oczywiście spowodowana programem rządowym „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wystartował w lipcu zeszłego roku i wygasł wraz z początkiem 2024 r. Zadziałało podstawowe prawo ekonomii – przy zwiększonym popycie i mniej więcej niezmienionej podaży ceny po prostu rosną. Według wspomnianego raportu PIE w dołku na rynku nieruchomości cechującym się niską sprzedażą lokali, który miał miejsce na przełomie 2022 i 2023 r. i był spowodowany wysokimi stopami procentowymi (podniesionymi po to, żeby zdusić inflację), wartość nowych umów na kredyty hipoteczne wynosiła około 2 mld zł. Pod koniec 2023 r. było to już 9 mld – najwięcej w historii.

Wynikało to ze wzrostu apetytu na kredyty stymulowanego państwowymi dopłatami. Autorzy raportu PIE zauważają, że w IV kwartale 2023 r. wzrost liczby wniosków kredytowych rok do roku wyniósł aż 220%. „W październiku i listopadzie udzielono niemal 50 tys. kredytów – to liczba porównywalna z całą pierwszą połową roku. Za taki wzrost odpowiada głównie funkcjonujący od lipca do grudnia program »bezpieczny kredyt 2%«, który w IV kwartale miał prawie 60-procentowy udział wśród udzielanych kredytów” – czytamy w raporcie Instytutu.

Mieszkaniówka to nie tylko kupno, istotną kwestią jest również najem. I tu w ostatnim czasie nie jest najlepiej. Sytuacja znacznie się pogorszyła po ataku Rosji na Ukrainę i napływie gigantycznej liczby uchodźców i uchodźczyń, którzy przybyli do naszego kraju, uciekając przed rozpętaną przez Władimira Putina wojną.

Jak podaje „Rzeczpospolita”, na początku 2022 r., w zależności od miasta, z rynku zniknęło od 50% do 80% ofert najmu. To – znów – przy stałej podaży musiało zakończyć się wzrostem cen.

Jeśli jednak komuś z Państwa przyszłoby do głowy, żeby za stan rynku najmu obwiniać Ukraińców, to może jednak warto byłoby w pierwszej kolejności swój wzrok skierować na Władimira Putina. A w drugiej na samych wynajmujących – przecież to oni ostatecznie decydują o cenach. Widzicie, jaka to skomplikowana sprawa?

W kontekście najmu warto jest powiedzieć o jednej niezwykle istotnej kwestii, która większości z nas umyka. Otóż w Polsce według danych Narodowego Banku Polskiego jedynie niecałe 5% gospodarstw domowych to ludzie mieszkający w mieszkaniach wynajmowanych na rynku komercyjnym. Według Eurostatu jest to nawet mniej niż 4%. W wielkomiejskiej bańce 30-latków wydaje się, że wynajmuje większość z nas, ale w rzeczywistości to niewielki odsetek polskiego społeczeństwa.

To oczywiście nie oznacza, że jest to sprawa pomijalna. Osoby wynajmujące mieszkania są grupą szczególnie wrażliwą: najczęściej są na początku kariery zawodowej, ich dochody nie są wysokie, więc każda podwyżka czynszu zauważalnie odbija się na ich domowym budżecie.

Dlaczego tak mało?

Często w omawianym kontekście pojawia się kategoria tzw. dostępności mieszkań. Rzadko jest ona jednak definiowana, przez co autorzy artykułów, komentatorzy oraz konsumenci mediów rozumieją ją w bardzo różny sposób. Będąc nieco złośliwym, można powiedzieć, że część osób dostępność postrzega jako odpowiedź na pytanie: czy stać mnie na takie mieszkanie, o jakim bym marzył?

Eurostat kategorię tę rozpatruje w kontekście cen nieruchomości, a precyzyjniej rzecz ujmując – w kontekście udziału wydatków mieszkaniowych (czynszów, rat kredytów, opłat za media) w całości dochodów gospodarstw domowych. Europejski Urząd Statystyczny stworzył kategorię „przeciążenia kosztami mieszkaniowymi”. Wpadają do niej te gospodarstwa domowe, które wydają na mieszkania ponad 40% swoich dochodów.

Średnio w europejskich miastach w 2021 r. (najświeższe dane) przeciążonych kosztami było nieco ponad 10% gospodarstw domowych.

Najczęściej problem ten dotykał Greków – co trzecia grecka rodzina była przeciążona kosztami mieszkaniowymi. Po drugiej stronie znajdowała się Litwa. W tym bałtyckim kraju problem dotykał niecałe 2% gospodarstw domowych. A jak było w Polsce? Przeciążonych kosztami mieszkaniowymi było 7% rodzin. W gorszej sytuacji niż my byli: Austriacy, Czesi, Słowacy, Holendrzy, Szwedzi, Belgowie czy Duńczycy.

Zobaczmy teraz, jak prezentuje się sprawa, jeśli chodzi o średni udział wydatków na mieszkanie w dochodach. W Unii gospodarstwa domowe wydawały przeciętnie na ten cel ok. 19% swoich dochodów. Znów najwięcej musieli wygospodarować Grecy (ponad 30% dochodów), najmniej Maltańczycy – 9%. A my? Niecałe 18%, czyli znów poniżej średniej. Przed nami było kilka krajów regionu, jak Czechy i Słowacja oraz wiele państw zamożniejszych od nas jak Austria, Holandia, Szwecja czy Niemcy.

To nie jest jedyny sposób, w który można określać dostępność mieszkań. Nieco innej metodologii (choć również pozostającej w obszarze ekonomii) używa np. firma doradcza Deloitte. W raporcie Property Index 2023 znajdziemy informacje na temat tego, ile przeciętnych rocznych pensji musimy wygospodarować, żeby kupić 70-metrowe mieszkanie. W naszym kraju, aby nabyć lokal wspomnianej wielkości, musimy odkładać (nic nie kupując) przez 8 lat z niewielkim hakiem. Co sytuuje nas dokładnie w środku stawki wśród analizowanych przez Deloitte krajów.

Mniejszą dostępnością cechuje się 10 państw (m.in. Słowacja, Czechy, Węgry, Irlandia), większą tak samo – 10 krajów (w tym: Holandia, Wielka Brytania, Portugalia, Dania i Belgia). W europejskim zestawieniu stolic też nie wypadamy najgorzej. Firma doradcza porównała ceny nieruchomości w kontekście średnich pensji 17 najważniejszych miast europejskich. Warszawa była na 11. miejscu. Czyli znów – okazuje się, że nawet w najdroższym polskim mieście jest relatywnie „tanio”. Jeśli chodzi o nieruchomości, drożej niż Warszawie (w porównaniu z pensją) było w Kopenhadze, Wilnie, Dublinie, Tallinie, Pradze i Amsterdamie.

Jeśli więc dostępność mieszkań umieścimy w kontekście innych krajów europejskich, nie wypadamy wcale źle.

Ba, w tym obszarze jest lepiej niż średnio – mocny dostateczny z plusem. Ale czy na pewno? Są jeszcze przynajmniej dwa wskaźniki, które możemy tutaj przywołać. Pierwszy to liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców. Danymi na ten temat dysponuje m.in. OECD (Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju). I – jak się okazuje – tutaj jesteśmy zdecydowanymi maruderami. Z liczbą ok. 400 mieszkań na 1000 mieszkańców znajdujemy się niemal na samym dole tabeli (dane za rok 2020; od tamtej pory liczba mieszkań w Polsce zauważalnie podskoczyła, o czym jeszcze powiemy). Średnia dla OECD to ok. 470 mieszkań na 1000 mieszkańców, a dla Unii Europejskiej mniej więcej 500. Najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców mają… Grecy – ok. 600. Przypomnijmy, że jest to to samo państwo, które zmaga się z największymi kosztami. Za nim na górze tabeli znalazły się Francja, Włochy i Portugalia.

Kolejną miarą, która mówi nam o sytuacji mieszkalnictwa, jest tzw. wskaźnik przeludnienia. Kategorię tę definiuje Eurostat. Mieszkanie przeludnione to takie, w którym nie ma oddzielnego pokoju dla każdej dorosłej pary, dla każdej osoby w wieku powyżej 18 lat czy oddzielnego pokoju dla dwójki nastolatków tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat.

I tu znów Polska ląduje w ogonie zestawienia. W 2022 r. w przeludnionych domach mieszkało niemal 36% naszego społeczeństwa.

Średnia dla Unii to niecałe 17%. W najmniej przeludnionych mieszkaniach żyją – co nie powinno chyba być zaskoczeniem – najzamożniejsi Europejczycy: Holendrzy, Irlandczycy, Norwegowie, Belgowie czy Finowie.

Część z Państwa mogłaby dojść do wniosku, że przeludnienie wyjaśnia dużą dostępność cenową mieszkań w naszym kraju. Jeśli mieszkamy w przeludnionym lokalu, to wydatki na mieszkanie rozkładają się na więcej osób, a więc siłą rzeczy mieszkania są relatywnie tańsze. To tylko część większego obrazka. Jeśli spojrzymy na takie kategorie jak dwuosobowe gospodarstwa domowe (taką kategorię da się „wydestylować” z tabel Eurostatu), to okaże się, że i w tym przypadku udział wydatków na mieszkania jest poniżej europejskiej średniej. Gospodarstwo dwuosobowe jest o tyle istotne, że w kontekście eurostatowych kryteriów nie może ono być przeludnione – musiałoby bowiem nie mieć żadnych pokoi!

Dlaczego więc mieszkania w Polsce, w porówaniu z innymi krajami europejskimi, są tak cenowo dostępne? Rozsądnym wyjaśnieniem może być to, że ogromna większość z nas mieszka w swoich własnych domach. W Polsce ok. 87% osób mieszka w ten sposób. Średnia dla całej Unii to ok. 70%. Najniżej w tabeli znajdują się Niemcy, gdzie jedynie połowa społeczeństwa mieszka w lokalach, do których ma tytuł własności. Dlaczego to istotne? Ponieważ kiedy już jesteśmy właścicielami mieszkań, to miesięczne wydatki są znacznie mniejsze niż w przypadku wynajmu.

Polska w budowie

Jak więc jest z naszym rynkiem mieszkaniowym? Cóż, chciałoby się powiedzieć „not great, not terrible” (nie wspaniale, ale też nie najgorzej). Są pewne wskaźniki, takie jak przeludnienie, gdzie wleczemy się w ogonie zestawień krajów rozwiniętych. Jednocześnie nasze mieszkania, przynajmniej w zestawieniu z innymi państwami, są relatywnie nieźle cenowo dostępne. Interesująca jest jeszcze jedna kwestia: jak te rzeczy zmieniały się w czasie. Oraz dlaczego – o czym często słyszymy – ciągle brakuje nam około miliona mieszkań? Zanim odpowiemy na to ostatnie, nieco frapujące pytanie, wróćmy do wspomnianej wcześniej kategorii przeludnienia.

Tak, jest z nią u nas prawie najgorzej w Europie. Przypomnijmy, w 2022 r. w zatłoczonych mieszkaniach żyła ok. 1/3 Polaków. Ale jeśli cofniemy się zaledwie do roku 2014, to okaże się, że wtedy problem dotykał ponad 44% naszych rodaków! Owe 8 punktów procentowych różnicy to spora poprawa, biorąc po uwagę dość krótki horyzont czasowy. Skąd ta zmiana? W ostatnich latach w Polsce buduje się (a przynajmniej budowało się do momentu podwyższenia stóp procentowych, którymi finansowane są inwestycje) rekordową liczbę mieszkań.

W 2022 r. w Polsce oddano do użytku 240 tys. mieszkań. To rekord 30-lecia.

Ale już od 2019 r. co każde 12 miesięcy przybywało ponad 200 tys. nowych lokali. Szacuje się, że od 2017 do 2022 r. w Polsce przybyło ponad milion mieszkań – z 14,4 do 15,6 mln. I mówimy tutaj o bilansie liczby lokali, gdzie od nowo wybudowanych odejmujemy te, które zostały wycofane z użytku. Nie jest więc tak, jak niektórzy mogliby myśleć, że co prawda w 2022 r. 240 tys. mieszkań przybyło, ale jednocześnie podobna liczba w tym samym okresie popadła w ruinę. Nie, mieszkań w Polsce jest coraz więcej.

I tu dochodzimy do bardzo istotnej kwestii – tzw. luki mieszkaniowej. Oznacza ona deficyt mieszkań w stosunku do zapotrzebowania.

Zapotrzebowanie na mieszkania płynie ze strony gospodarstw domowych: jeżeli liczba tych ostatnich jest większa niż liczba lokali, wtedy mamy do czynienia z deficytem. Gospodarstwo domowe przez GUS jest definiowane w następujący sposób: „Zespół osób spokrewnionych lub spowinowaconych, a także niespokrewnionych mieszkających razem i utrzymujących się wspólnie. Jeżeli któraś z osób mieszkających razem utrzymuje się oddzielnie, tworzy ona oddzielne, jednoosobowe gospodarstwo domowe”.

Jeżeli w domu mieszka młode małżeństwo z teściami i obie pary łożą na swoje utrzymanie, to mamy do czynienia z odrębnymi gospodarstwami domowymi. Teoretycznie więc w tym przypadku istnieje zapotrzebowanie na dwa mieszkania. Podobnie sprawy by się miały, gdyby w…