Pod koniec stycznia 2024 r. spore kontrowersje wzbudził odcinek Pytania na śniadanie, w którym gościła pani Elżbieta Liberda. Bizneswoman zajmuje się m.in. flipowaniem mieszkań, czyli okazyjnym kupnem lokali i sprzedażą ich drożej. Czasami fliperzy remontują nieruchomości, czasami nie robią nawet tego i wykorzystując gorszą pozycję negocjacyjną poprzedniego właściciela, po prostu podbijają cenę nieruchomości. Liberda w telewizji śniadaniowej mówiła m.in. o kupowaniu lokali ze „skomplikowanym stanem prawnym”. Co to oznacza? Chodzi np. o wykorzystanie konfliktu rodzinnego narosłego wokół nieruchomości, która była przedmiotem spadku. Nieraz takie kroki wiążą się z kupnem mieszkań z lokatorami po to, żeby ich później „wykurzyć”.

Flipowanie, które czasem ociera się o spekulację, budzi społeczne oburzenie. Mieszkania są innym dobrem niż na przykład dzieła sztuki czy klocki Lego (tak, na tym polu również działają spekulanci). Posiadanie dachu nad głową to jeden z kluczowych warunków naszego dobrostanu. Nie zaskakuje więc, że temat jest tak delikatny.

Dlaczego tak drogo?

W ostatnim roku mieliśmy do czynienia z ogromnym wzrostem cen mieszkań. Dla przykładu: w stolicy od stycznia do grudnia 2023 r. metr kwadratowy mieszkania podrożał o niemal 24%.

Jak te wzrosty prezentują się kwotowo? Dziennikarz portalu Money.pl Maciej Kazimierski sprawdził, jak wyglądały ceny lokali w niektórych miastach wojewódzkich w Polsce. Pod lupę wziął tylko 50-metrowe mieszkania. W stolicy między czerwcem a grudniem 2023 r. metr kwadratowy podrożał o prawie 2 tys. zł. Podobnie w Trójmieście, w Krakowie – o ponad 1800 zł. W przypadku Wrocławia mieliśmy do czynienia z wzrostem rzędu niecałego 1000 zł. Najmniejsza podwyżka miała miejsce w Łodzi, bo – „zaledwie” o 500 zł.

W porównywanych przez dziennikarza siedmiu największych miastach cena 50-metrowego mieszkania podskoczyła w zaledwie pół roku o 70 tys. zł.

Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) szacuje, że w IV kwartale ubiegłego roku średni wzrost cen mieszkań w ujęciu rok do roku w największych miastach w Polsce wyniósł od 15 do 17%.

Ale dlaczego właściwie mieszkania aż tak zdrożały? Znaczna część tego efektu była oczywiście spowodowana programem rządowym „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wystartował w lipcu zeszłego roku i wygasł wraz z początkiem 2024 r. Zadziałało podstawowe prawo ekonomii – przy zwiększonym popycie i mniej więcej niezmienionej podaży ceny po prostu rosną. Według wspomnianego raportu PIE w dołku na rynku nieruchomości cechującym się niską sprzedażą lokali, który miał miejsce na przełomie 2022 i 2023 r. i był spowodowany wysokimi stopami procentowymi (podniesionymi po to, żeby zdusić inflację), wartość nowych umów na kredyty hipoteczne wynosiła około 2 mld zł. Pod koniec 2023 r. było to już 9 mld – najwięcej w historii.

Wynikało to ze wzrostu apetytu na kredyty stymulowanego państwowymi dopłatami. Autorzy raportu PIE zauważają, że w IV kwartale 2023 r. wzrost liczby wniosków kredytowych rok do roku wyniósł aż 220%. „W październiku i listopadzie udzielono niemal 50 tys. kredytów – to liczba porównywalna z całą pierwszą połową roku. Za taki wzrost odpowiada głównie funkcjonujący od lipca do grudnia program »bezpieczny kredyt 2%«, który w IV kwartale miał prawie 60-procentowy udział wśród udzielanych kredytów” – czytamy w raporcie Instytutu.

Mieszkaniówka to nie tylko kupno, istotną kwestią jest również najem. I tu w ostatnim czasie nie jest najlepiej. Sytuacja znacznie się pogorszyła po ataku Rosji na Ukrainę i napływie gigantycznej liczby uchodźców i uchodźczyń, którzy przybyli do naszego kraju, uciekając przed rozpętaną przez Władimira Putina wojną.

Jak podaje „Rzeczpospolita”, na początku 2022 r., w zależności od miasta, z rynku zniknęło od 50% do 80% ofert najmu. To – znów – przy stałej podaży musiało zakończyć się wzrostem cen.

Jeśli jednak komuś z Państwa przyszłoby do głowy, żeby za stan rynku najmu obwiniać Ukraińców, to może jednak warto byłoby w pierwszej kolejności swój wzrok skierować na Władimira Putina. A w drugiej na samych wynajmujących – przecież to oni ostatecznie decydują o cenach. Widzicie, jaka to skomplikowana sprawa?

W kontekście najmu warto jest powiedzieć o jednej niezwykle istotnej kwestii, która większości z nas umyka. Otóż w Polsce według danych Narodowego Banku Polskiego jedynie niecałe 5% gospodarstw domowych to ludzie mieszkający w mieszkaniach wynajmowanych na rynku komercyjnym. Według Eurostatu jest to nawet mniej niż 4%. W wielkomiejskiej bańce 30-latków wydaje się, że wynajmuje większość z nas, ale w rzeczywistości to niewielki odsetek polskiego społeczeństwa.

To oczywiście nie oznacza, że jest to sprawa pomijalna. Osoby wynajmujące mieszkania są grupą szczególnie wrażliwą: najczęściej są na początku kariery zawodowej, ich dochody nie są wysokie, więc każda podwyżka czynszu zauważalnie odbija się na ich domowym budżecie.

Dlaczego tak mało?

Często w omawianym kontekście pojawia się kategoria tzw. dostępności mieszkań. Rzadko jest ona jednak definiowana, przez co autorzy artykułów, komentatorzy oraz konsumenci mediów rozumieją ją w bardzo różny sposób. Będąc nieco złośliwym, można powiedzieć, że część osób dostępność postrzega jako odpowiedź na pytanie: czy stać mnie na takie mieszkanie, o jakim bym marzył?

Eurostat kategorię tę rozpatruje w kontekście cen nieruchomości, a precyzyjniej rzecz ujmując – w kontekście udziału wydatków mieszkaniowych (czynszów, rat kredytów, opłat za media) w całości dochodów gospodarstw domowych. Europejski Urząd Statystyczny stworzył kategorię „przeciążenia kosztami mieszkaniowymi”. Wpadają do niej te gospodarstwa domowe, które wydają na mieszkania ponad 40% swoich dochodów.

Średnio w europejskich miastach w 2021 r. (najświeższe dane) przeciążonych kosztami było nieco ponad 10% gospodarstw domowych.

Najczęściej problem ten dotykał Greków – co trzecia grecka rodzina była przeciążona kosztami mieszkaniowymi. Po drugiej stronie znajdowała się Litwa. W tym bałtyckim kraju problem dotykał niecałe 2% gospodarstw domowych. A jak było w Polsce? Przeciążonych kosztami mieszkaniowymi było 7% rodzin. W gorszej sytuacji niż my byli: Austriacy, Czesi, Słowacy, Holendrzy, Szwedzi, Belgowie czy Duńczycy.

Zobaczmy teraz, jak prezentuje się sprawa, jeśli chodzi o średni udział wydatków na mieszkanie w dochodach. W Unii gospodarstwa domowe wydawały przeciętnie na ten cel ok. 19% swoich dochodów. Znów najwięcej musieli wygospodarować Grecy (ponad 30% dochodów), najmniej Maltańczycy – 9%. A my? Niecałe 18%, czyli znów poniżej średniej. Przed nami było kilka krajów regionu, jak Czechy i Słowacja oraz wiele państw zamożniejszych od nas jak Austria, Holandia, Szwecja czy Niemcy.

To nie jest jedyny sposób, w który można określać dostępność mieszkań. Nieco innej metodologii (choć również pozostającej w obszarze ekonomii) używa np. firma doradcza Deloitte. W raporcie Property Index 2023 znajdziemy informacje na temat tego, ile przeciętnych rocznych pensji musimy wygospodarować, żeby kupić 70-metrowe mieszkanie. W naszym kraju, aby nabyć lokal wspomnianej wielkości, musimy odkładać (nic nie kupując) przez 8 lat z niewielkim hakiem. Co sytuuje nas dokładnie w środku stawki wśród analizowanych przez Deloitte krajów.

Mniejszą dostępnością cechuje się 10 państw (m.in. Słowacja, Czechy, Węgry, Irlandia), większą tak samo – 10 krajów (w tym: Holandia, Wielka Brytania, Portugalia, Dania i Belgia). W europejskim zestawieniu stolic też nie wypadamy najgorzej. Firma doradcza porównała ceny nieruchomości w kontekście średnich pensji 17 najważniejszych miast europejskich. Warszawa była na 11. miejscu. Czyli znów – okazuje się, że nawet w najdroższym polskim mieście jest relatywnie „tanio”. Jeśli chodzi o nieruchomości, drożej niż Warszawie (w porównaniu z pensją) było w Kopenhadze, Wilnie, Dublinie, Tallinie, Pradze i Amsterdamie.

Jeśli więc dostępność mieszkań umieścimy w kontekście innych krajów europejskich, nie wypadamy wcale źle.

Ba, w tym obszarze jest lepiej niż średnio – mocny dostateczny z plusem. Ale czy na pewno? Są jeszcze przynajmniej dwa wskaźniki, które możemy tutaj przywołać. Pierwszy to liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców. Danymi na ten temat dysponuje m.in. OECD (Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju). I – jak się okazuje – tutaj jesteśmy zdecydowanymi maruderami. Z liczbą ok. 400 mieszkań na 1000 mieszkańców znajdujemy się niemal na samym dole tabeli (dane za rok 2020; od tamtej pory liczba mieszkań w Polsce zauważalnie podskoczyła, o czym jeszcze powiemy). Średnia dla OECD to ok. 470 mieszkań na 1000 mieszkańców, a dla Unii Europejskiej mniej więcej 500. Najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców mają… Grecy – ok. 600. Przypomnijmy, że jest to to samo państwo, które zmaga się z największymi kosztami. Za nim na górze tabeli znalazły się Francja, Włochy i Portugalia.

Kolejną miarą, która mówi nam o sytuacji mieszkalnictwa, jest tzw. wskaźnik przeludnienia. Kategorię tę definiuje Eurostat. Mieszkanie przeludnione to takie, w którym nie ma oddzielnego pokoju dla każdej dorosłej pary, dla każdej osoby w wieku powyżej 18 lat czy oddzielnego pokoju dla dwójki nastolatków tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat.

I tu znów Polska ląduje w ogonie zestawienia. W 2022 r. w przeludnionych domach mieszkało niemal 36% naszego społeczeństwa.

Średnia dla Unii to niecałe 17%. W najmniej przeludnionych mieszkaniach żyją – co nie powinno chyba być zaskoczeniem – najzamożniejsi Europejczycy: Holendrzy, Irlandczycy, Norwegowie, Belgowie czy Finowie.

Część z Państwa mogłaby dojść do wniosku, że przeludnienie wyjaśnia dużą dostępność cenową mieszkań w naszym kraju. Jeśli mieszkamy w przeludnionym lokalu, to wydatki na mieszkanie rozkładają się na więcej osób, a więc siłą rzeczy mieszkania są relatywnie tańsze. To tylko część większego obrazka. Jeśli spojrzymy na takie kategorie jak dwuosobowe gospodarstwa domowe (taką kategorię da się „wydestylować” z tabel Eurostatu), to okaże się, że i w tym przypadku udział wydatków na mieszkania jest poniżej europejskiej średniej. Gospodarstwo dwuosobowe jest o tyle istotne, że w kontekście eurostatowych kryteriów nie może ono być przeludnione – musiałoby bowiem nie mieć żadnych pokoi!

Dlaczego więc mieszkania w Polsce, w porówaniu z innymi krajami europejskimi, są tak cenowo dostępne? Rozsądnym wyjaśnieniem może być to, że ogromna większość z nas mieszka w swoich własnych domach. W Polsce ok. 87% osób mieszka w ten sposób. Średnia dla całej Unii to ok. 70%. Najniżej w tabeli znajdują się Niemcy, gdzie jedynie połowa społeczeństwa mieszka w lokalach, do których ma tytuł własności. Dlaczego to istotne? Ponieważ kiedy już jesteśmy właścicielami mieszkań, to miesięczne wydatki są znacznie mniejsze niż w przypadku wynajmu.

Polska w budowie

Jak więc jest z naszym rynkiem mieszkaniowym? Cóż, chciałoby się powiedzieć „not great, not terrible” (nie wspaniale, ale też nie najgorzej). Są pewne wskaźniki, takie jak przeludnienie, gdzie wleczemy się w ogonie zestawień krajów rozwiniętych. Jednocześnie nasze mieszkania, przynajmniej w zestawieniu z innymi państwami, są relatywnie nieźle cenowo dostępne. Interesująca jest jeszcze jedna kwestia: jak te rzeczy zmieniały się w czasie. Oraz dlaczego – o czym często słyszymy – ciągle brakuje nam około miliona mieszkań? Zanim odpowiemy na to ostatnie, nieco frapujące pytanie, wróćmy do wspomnianej wcześniej kategorii przeludnienia.

Tak, jest z nią u nas prawie najgorzej w Europie. Przypomnijmy, w 2022 r. w zatłoczonych mieszkaniach żyła ok. 1/3 Polaków. Ale jeśli cofniemy się zaledwie do roku 2014, to okaże się, że wtedy problem dotykał ponad 44% naszych rodaków! Owe 8 punktów procentowych różnicy to spora poprawa, biorąc po uwagę dość krótki horyzont czasowy. Skąd ta zmiana? W ostatnich latach w Polsce buduje się (a przynajmniej budowało się do momentu podwyższenia stóp procentowych, którymi finansowane są inwestycje) rekordową liczbę mieszkań.

W 2022 r. w Polsce oddano do użytku 240 tys. mieszkań. To rekord 30-lecia.

Ale już od 2019 r. co każde 12 miesięcy przybywało ponad 200 tys. nowych lokali. Szacuje się, że od 2017 do 2022 r. w Polsce przybyło ponad milion mieszkań – z 14,4 do 15,6 mln. I mówimy tutaj o bilansie liczby lokali, gdzie od nowo wybudowanych odejmujemy te, które zostały wycofane z użytku. Nie jest więc tak, jak niektórzy mogliby myśleć, że co prawda w 2022 r. 240 tys. mieszkań przybyło, ale jednocześnie podobna liczba w tym samym okresie popadła w ruinę. Nie, mieszkań w Polsce jest coraz więcej.

I tu dochodzimy do bardzo istotnej kwestii – tzw. luki mieszkaniowej. Oznacza ona deficyt mieszkań w stosunku do zapotrzebowania.

Zapotrzebowanie na mieszkania płynie ze strony gospodarstw domowych: jeżeli liczba tych ostatnich jest większa niż liczba lokali, wtedy mamy do czynienia z deficytem. Gospodarstwo domowe przez GUS jest definiowane w następujący sposób: „Zespół osób spokrewnionych lub spowinowaconych, a także niespokrewnionych mieszkających razem i utrzymujących się wspólnie. Jeżeli któraś z osób mieszkających razem utrzymuje się oddzielnie, tworzy ona oddzielne, jednoosobowe gospodarstwo domowe”.

Jeżeli w domu mieszka młode małżeństwo z teściami i obie pary łożą na swoje utrzymanie, to mamy do czynienia z odrębnymi gospodarstwami domowymi. Teoretycznie więc w tym przypadku istnieje zapotrzebowanie na dwa mieszkania. Podobnie sprawy by się miały, gdyby w domu rodziców mieszkał dorosły, utrzymujący się samodzielnie syn lub córka.

No dobrze, ale skąd mielibyśmy wiedzieć, jaka jest owa luka mieszkaniowa? GUS podaje nam informacje o średniej liczności gospodarstw domowych. Wynosi ona 2,55 osoby. Wystarczy teraz liczbę Polaków (ok. 38 mln) podzielić na liczbę osób w statystycznym gospodarstwie domowym (2,55) i zobaczyć, jak wynik tego działania ma się do liczby mieszkań. Co się okazuje? Że w naszym kraju mamy ok. 14,9 mln gospodarstw domowych i ponad 15,5 mln mieszkań. Gdzie zatem skryła się luka?

Jak się Państwo domyślacie, mieszkańców naszego kraju jest więcej niż wspomniane 38 mln, ponieważ należy doliczyć migrantów, których jest… właściwie nikt nie wie ilu, ale ostrożny szacunek mówiłby o co najmniej o milionie osób. Z liczby mieszkań trzeba za to odjąć jakieś 1,8 mln pustostanów – niezamieszkałych lokali kupionych jako lokaty kapitału, domów w małych miejscowościach, z których dawni mieszkańcy się wyprowadzili, oraz lokali, w których po prostu nikt nie chce mieszkać. Mieszkania więc teoretycznie są, ale co z tego, skoro nie są w tym miejscu, gdzie ludzie chcą żyć, nie są w takim stanie, żeby ktokolwiek się na nie połasił, albo są traktowane jako inwestycja (do tego wątku jeszcze wrócimy)?

Z niecałych 15 mln gospodarstw domowych zrobiło się więc nam co najmniej 15,5 mln, a zasób 15,6 mln mieszkań skurczył się do niecałych 14 mln. Różnica między tymi liczbami to właśnie mniej więcej nasz deficyt mieszkaniowy. Wynosi on więc ok. 1,5 mln lokali (plus minus kilkaset tysięcy). A kiedy ów deficyt uda nam się zasypać?

Wspomniana wcześniej tendencja wzrostowa w liczbie powstających mieszkań wyraźnie zahamowała. W wyniku podwyższenia stóp procentowych w ostatnim czasie spadła liczba rozpoczynanych budów.

Według opracowania Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) ze stycznia bieżącego roku w 2022 r. rozpoczęto budowę ok. 200 tys. lokali. W 2023 liczba ta spadła z kolei poniżej 200 tys. To najsłabszy wynik od 2017 r.

Biorąc pod uwagę to, że budowa mieszkania trwa średnio dwa lata, to w roku 2024 i 2025 będziemy mieli dołek, jeśli chodzi o oddawane kolejne lokale.

 Ale podaż powoli się odbudowuje. I będzie się odbudowywać, wraz z większą dostępnością kredytów (czyli z obniżaniem stóp procentowych). W interesującym nas kontekście nie chodzi tylko o kwestię dostępności hipotek. Tańszy kredyt istotny jest również dla samych deweloperów, którzy często właśnie nim finansują swoje prace.

Samotni Polacy

Spójrzmy na to wszystko jednak nieco bardziej optymistycznie. Przy najwyższych od 20 lat stopach procentowych (i najwyższej od ponad ćwierćwiecza inflacji) spadek liczby rozpoczynanych budów, choć był gwałtowny (w 2021 rozpoczęto budowę ok. 280 tys. mieszkań), to i tak nie przyhamował znacząco trendu boomu mieszkaniowego. Mimo zawirowań, jeśli chodzi o liczbę budów, rok 2023 należał do rekordowych pięciu w ostatnim trzydziestoleciu. A to z kolei przekłada się na fakt, że mieszkań wciąż będzie przybywać. Jeśli więc utrzymalibyśmy trend budowy 200 tys. mieszkań rocznie (ostrożna prognoza na czasy bez kolejnych szoków), to lukę mieszkaniową w najgorszym razie zasypalibyśmy za 10 lat. Jest tylko jedno „ale” – w przypadku mieszkaniówki, jak i wielu innych konsumpcyjnych dóbr apetyt rośnie w miarę jedzenia.

Wraz ze wzrostem liczby mieszkań od lat spada liczebność gospodarstw domowych. A to znaczy, że horyzont zasypania luki mieszkaniowej się oddala. Coraz mniej studentów chce mieszkać w kilka osób w jednym pokoju (co jest symptomem gospodarczego postępu), coraz więcej ludzi pragnie i może sobie pozwolić na to, żeby mieszkać samotnie.

Widzimy to w danych: biorąc dane GUS‑u i Eurostatu, udział jednoosobowych gospodarstw wzrósł od ok. 20–21% w 2011 roku do 23– 26% w 2021 r.

Trend wskazuje na fakt, że luka mieszkaniowa jest uciekającym horyzontem. Zrozumiemy to, jeśli spojrzymy na niektóre kraje europejskie. W Austrii niemal 40% gospodarstw domowych jest jednoosobowych, w Holandii to ponad 40%. Najwięcej „samotników” żyje w Szwecji, gdzie co druga osoba mieszka sama. Jak widać, im jesteśmy zamożniejsi, tym częściej – statystycznie – chcemy po prostu mieszkać na własną rękę.

Będzie taniej?

Zanim przejdziemy do tego, co można byłoby zrobić, żeby mieszkania były (nieco) tańsze, kilka słów pocieszenia. Przede wszystkim wydaje się, że najbardziej dynamiczne wzrosty cen mieszkań mamy za sobą. Zainicjowany przez Prawo i Sprawiedliwość Program „Bezpieczny kredyt 2%” już wygasł, a to on był główną przyczyną rekordowych wzrostów cen domów w ostatnim czasie. Komu się udało załapać, ten w tej sytuacji skorzystał. Reszta przez lata będzie płacić więcej za metr mieszkania, niż płaciłaby w przypadku, gdyby programu w ogóle nie było.

Nawiasem mówiąc, rządzący prawdopodobnie doskonale wiedzieli o przyszłych skutkach swojej polityki – wszyscy chyba eksperci byli zgodni co do tego, że gwałtowne zwiększenie popytu bez zwiększenia podaży nie może się skończyć inaczej niż wzrostem cen. Również dla tych, którzy na program się załapią. Politycy woleli jednak dolać nitrogliceryny do silnika po to, żeby podbić sobie notowania.

W najbliższym czasie możemy się spodziewać za to wzrostu naszych pensji, które muszą gonić „inflacyjne straty”. Prawdopodobnie w nadchodzących latach nasze płace będą więc ścigać się z cenami mieszkań; inaczej mówiąc, będziemy mogli kupić więcej metrów (a raczej centymetrów) kwadratowych mieszkania za średnią pensję.

Wydaje się również, że poprawia się sytuacja z najmem. Jest to spowodowane dwoma trendami: wyjazdem części uchodźców z naszego kraju oraz opuszczeniem rynku najmu przez tysiące gospodarstw domowych, które… uzyskały rządowy kredyt.

W tym miejscu widać z jak skomplikowanymi interakcjami mamy do czynienia przy próbach regulacji sektora mieszkaniowego. Z jednej strony rządowy program spowodował (chwilową) większą dostępność kredytów i ożywił rynek, na czym w dużej mierze skorzystały banki i deweloperzy. Z drugiej strony podbił on ceny nieruchomości dla wszystkich, nie tylko tych, którzy załapali się na państwowe dopłaty. A z trzeciej jeszcze spowodował „więcej luzu” na rynku wynajmu, co w niedalekiej przyszłości może przełożyć się na spadek cen.

W lutym 2024 r. w Polsce było o 25% więcej ofert mieszkań na wynajem nie tylko w porównaniu z rokiem 2023, ale również z lutym 2022 r.

To oznacza, że wynajmujący znów mogą przebierać w ogłoszeniach; droższe mieszkania mogą nie znaleźć chętnych do wprowadzenia, a to może zmusić część właścicieli do obniżenia cen. Nie wiadomo, czy to na pewno nastąpi, ale to argumenty za realizacją scenariusza taniejącego wynajmu.

Dlaczego ciągle nas nie stać

Ale zaraz, zaraz, powiecie Państwo. Czy w tym tekście przypadkiem nie ma zbyt wielkiego hurraoptymizmu? Mieszkania są bardziej dostępne cenowo niż w przypadku europejskiej średniej, jest ich coraz więcej, luka mieszkaniowa prawdopodobnie będzie się zmniejszać, największe wzrosty cen mamy za sobą, a do tego wynajem będzie taniał. Jeśli jest tak dobrze, to dlaczego wszyscy narzekają?

Jeden z powodów jest oczywisty. Mieszkania w porównaniu z zarobkami naprawdę są drogie. I – na co zwraca uwagę Wojciech Paczos, ekonomista z Cardiff University w niezwykle ciekawym wywiadzie dla portalu Oko.press – nie dotyczy ich trend, który obejmuje inne dobra konsumpcyjne. O co chodzi?

Niemal wszyscy Polacy się bogacą, również ci biedni, co do tego nie ma większych wątpliwości.

Pisząc „bogacą się”, mam na myśli, że za swoje pensje mogą kupić coraz więcej dóbr i usług. Mówiąc po „ekonomicznemu”: tempo wzrostu naszych pensji jest większe niż tempo wzrostu cen, czyli inflacji. Ale ten proces nie dotyczy cen mieszkań.

Wielu z Państwa może zdziwić, że wzrost cen nieruchomości w długim okresie, z pewnymi wahaniami, jest skorelowany ze wzrostem średnich pensji. To znaczy, że za średnią krajową możemy, w bardzo zgrubnym przybliżeniu, kupić tyle samo metrów kwadratowych (lub centymetrów, jak ktoś woli) co wiele lat temu. Jednocześnie za tę samą pensję możemy kupić więcej chleba, paliwa, spodni, książek, butów i wanien. Między innymi stąd nasza frustracja. Dla wielu wizja kupna mieszkania to ciągłe gonienie króliczka. Mieszkania powinny więc być tańsze w stosunku do zarobków.

To jeden aspekt tego obrazu. Drugim jest to, że istnieją grupy, które z różnych względów nie mogą sobie zapewnić godnych warunków mieszkaniowych na warunkach rynkowych. Sporej części młodych ludzi nie stać na kredyt. Ale na dobre lokum nie stać również po prostu osób biedniejszych czy rodziców samotnie wychowujących dzieci.

Co więc można zrobić? Jak napisałem na samym początku – nie ma panaceum. Lewica szła do ostatnich wyborów z hasłem wybudowania 300 tys. mieszkań pod wynajem. Jest to pomysł stawiający na zwiększenie podaży, bo jak wiemy pompowanie popytu jest przeciwskuteczne – powoduje wzrost cen. I być może taki program powinien być uzupełnieniem tego, co może dostarczyć rynek.

Wspomniany wyżej Wojciech Paczos zwraca jednak uwagę na kilka problemów związanych z lewicowym postulatem. 300 tys. mieszkań to wcale nie tak dużo. Luka mieszkaniowa to mniej więcej milion – dwa miliony mieszkań. 300 tys. to tyle, ile komercyjnie buduje się w ciągu półtora roku; tymczasem przygotowanie publicznego programu zajęłoby lata i pochłonęłoby dziesiątki miliardów złotych. Do tego – na co zwraca uwagę cytowany ekonomista – w krajach, gdzie funkcjonuje publiczny wynajem, mieszkania w tej domenie są po prostu gorzej utrzymane. Czy u nas nie może być inaczej? Paczos zauważa, że przy realizacji niemal każdego podobnego programu pojawia się dokładnie ta sama kwestia – „tym razem się uda zbudować tanie i zadbane mieszkania”. I zazwyczaj to nie wychodzi. Rynek po prostu lepiej sobie radzi z dbaniem o mieszkania. Kolejną kwestią, na jaką zwraca uwagę Paczos, jest to, że w Polsce wytworzyła się kultura własności nieruchomości, własne mieszkanie jest czymś, czego Polacy chcą. A kulturą niełatwo się zarządza, zwłaszcza z politycznych ław.

Co więc w zamian? Możemy stymulować podaż, ale w inny sposób: przez regulacje. Zastanówmy się, co składa się na mieszkaniowy popyt? Część z nas kupuje mieszkania, bo chce w nich mieszkać. Ale zamożniejsza część społeczeństwa widzi w mieszkaniówce pole do inwestycji. Bogaci Polacy kupują więc domy, w których nie mieszkają, ale które albo wynajmują, albo po prostu stoją puste. Sam upływ czasu powoduje, że takie aktywa zyskują na wartości.

Tymczasem, jak zostało powiedziane wyżej – mieszkania to nie dzieła sztuki; to dobra niezbędne do dobrego funkcjonowania społecznego. Żeby były tańsze, musimy więc je „odinwestycyjnić”. W jaki sposób można to zrobić? Wprowadzając podatki: od pustostanów i katastralny. Ten pierwszy mówi sam za siebie – jeżeli masz mieszkanie, które stoi puste, płacisz daninę. Podatek katastralny z kolei płaci się od posiadanych „nadliczbowych” mieszkań. Nie musi on być wprowadzany od drugiego mieszkania, ale np. od trzeciego, czy czwartego. Dodatkowo może on mieć charakter progresywny – każde kolejne mieszkanie jest opodatkowane wyżej niż poprzednie. W ten sposób obniża się opłacalność inwestycyjną w mieszkania, a kapitał zamożnych osób płynie w inne rejony gospodarki.

Wojciech Paczos wspominał również o innym pomyśle. Chodzi o dogęszczanie miejskiej zabudowy. Dla sporej części osób taki pomysł wydaje się kontrowersyjny, ponieważ miasta wymagają pewnej przestrzeni do dobrego życia: parków, skwerów, miejskich łąk. To prawda, ale ta wartość swoi w sprzeczności z dostępnością mieszkań; terenu w miastach nie przybędzie, a mieszkańców (również takich, którzy będą chcieli mieszkać samotnie) już tak.

O interesujących pomysłach na łamach Spider’s Web pisze dziennikarka Agata Kołodziej, powołując się na opracowanie analityka rynku nieruchomości Jana Dziekońskiego. Po stronie podaży pojawiają się takie propozycje, jak obniżenie stawki VAT na produkty i usługi budowlane. Problem z tym rozwiązaniem jest taki, że ruch ten nie musi spowodować spadku cen nieruchomości, a jedynie zwiększenie zysków przedsiębiorców budowlanych.

Inny pomysł to uwolnienie gruntów pod budowę mieszkań (to zresztą często podnoszony postulat) oraz np. – i to interesująca propozycja – dobudowywanie pięter na części już istniejących budynków. Prawdopodobnie jedynie w przypadku części konstrukcji jest to możliwe, nawet jednak jeśli jest to kilkanaście proc. istniejących bloków i kamienic, to w dużych miastach mogłoby to oznaczać dodatkowe kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tys. mieszkań w już zabudowanej przestrzeni – dogęszczanie bez dogęszczania.

Pomysły są, należy więc je po prostu testować, a te, które się okażą skuteczne w osiąganiu takich celów, jak zwiększona dostępność cenowa, po prostu wdrażać.

Bo, jak widać, rynek obsługuje głównie osoby zamożne, a same mieszkania jak były drogie, tak są drogie. Warto więc, żeby państwo śmielej wkroczyło do tej sfery. Brzmi jak lewicowe „mieszkanie prawem nie towarem”? W art. 75. Konstytucji czytamy, że „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli”. A wiemy przecież, że obecnej władzy Konstytucja leży na sercu. Ekipa rządząca ma okazję udowodnić, że z tą Konstytucją to było tak na serio.