W pierwszych zdaniach książki Poza własnością stawiasz pytanie, czy potrzebujemy nowej polityki mieszkaniowej. Udało Ci się znaleźć odpowiedź?

Zdecydowanie jej potrzebujemy. Zresztą polityka mieszkaniowa przez ostatnie lata zmieniła się na lepsze. Ministerstwo Rozwoju pod przewodnictwem Jadwigi Emilewicz opracowało „skrzynkę narzędziową” dla rozwoju mieszkalnictwa, z której zaczęły już korzystać różne gminy. Najciekawszym przykładem jest Pleszew (woj. wielkopolskie). To pierwsze miasto w Polsce prowadzące politykę osiedleńczą: niemal 20% dostępnych cenowo mieszkań przeznaczonych jest na wynajem dla nowych mieszkanek i mieszkańców.

Drugim takim miastem jest Włocławek (woj. kujawsko-pomorskie), który intensywnie rozwija sektor dostępnego budownictwa na wynajem tzw. TBS-ów (tworzonych przez Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego). To osiedla nie tylko bardziej przystępne cenowo, ale i mądrzej zaprojektowane niż większość osiedli deweloperskich.

Z kolei urbanistyczną perełką jest małopolski Chrzanów, gdzie burmistrz Robert Maciaszek konsekwentnie łączy politykę rozwojową miasta z polityką mieszkaniową. Mamy więc Specjalną Strefę Ekonomiczną, której grunty przeznacza się na wysokotechnologiczny biznes i miejsca pracy oraz atrakcyjne cenowo mieszkania na osiedlu wypełnionym rodzimymi gatunkami roślin. Na osiedlu będą też mieszkania senioralne, ogrody społecznościowe i szeroki wybór usług.

Te pozytywne zmiany dotyczą w większości małych miast. Pleszew ma 17 tys. mieszkańców, Chrzanów 37 tys., Włocławek 111 tys.

Tak. Liderska rola małych miast to nowość. Pisząc trzy lata temu Poza własnością, wiedziałam, że budownictwo na wynajem przyspieszy, jednak nie spodziewałam się, że w awangardzie znajdą się mniejsze miasta. Sądziłam raczej, że to Warszawa i Wrocław będą wiodły prym, bo miały wówczas wpisane te założenia w swoje programy rozwojowe. Jednak te miasta zatrzymały swoje śmiałe projekty. Obecnie w dużych miastach rozwija się wyłącznie prywatny rynek najmu.

Dlaczego duże miasta dostały zadyszki?

To kwestia polityczna. Ich włodarze są zaangażowani w walkę na tzw. centralnym korcie. Do tego, mimo deklarowanych problemów, wciąż mają za dużo pieniędzy przy braku poczucia, że muszą w sposób aktywny zadbać o wysoką jakość życia obejmującą również rynek mieszkaniowy.

Polski rynek najmu jest dziki, co widać po pandemii, kiedy pojawiła się na nim masa mikrokawalerek przeznaczonych wcześniej pod najem krótkoterminowy. Wmawia się nam, że takich przestrzeni właśnie chcemy. Światowa Organizacja Zdrowia mówi zaś, że standard kawalerki rozumiany jako jedna wspólna przestrzeń życia, pracy i odpoczynku jest niezdrowy dla naszej psychiki.

Narracje deweloperskie wychwalające kawalerki opierają się na pewnym skrócie myślowym, który jest formą przekłamania.

Doceniane na świecie mikroapartamenty, jak np. My Micro NY w Nowym Jorku, to elementy budynków cohousingowych z przestrzeniami wspólnymi: wspólną dużą kuchnią, salonem, pełnometrażową pralnią czy salą gier. Budynek jest zaprojektowany tak, aby budować relacje sąsiedzkie na poziomie każdego piętra, ale też pomiędzy piętrami.

Współczesna patodeweloperka przypomina bardziej mieszkania kapsułowe z Hongkongu, gdzie jedynym miejscem ucieczki może być dla nas przestrzeń wirtualna. Jednak wizja wyalienowania, gdzie siedzimy w kawalerce podpięci pod cyfrowy świat, nam już nie wystarcza i traci swoją atrakcyjność. Nie chcemy powrotu do świata z czasów pandemii. Potrzebujemy kontaktu z innymi ludźmi, przestrzeni dostosowanej do naszych potrzeb, bliskości kultury i przyrody.

Czy nie pogłębiamy tego, co już jest problemem? Małe miasta jako sypialnie wielkich miast, w których tak naprawdę żyjemy i zarabiamy?

Nie. Sądzę nawet, że małe miasta mają lepszą urbanistykę niż wielkie ze swoimi sypialniami. Takie miasta jak Chrzanów, Włocławek i Pleszew rozwijają się holistycznie. Zresztą hasło, które dla Pleszewa wymyślił burmistrz Arkadiusz Ptak, brzmi: „Kompaktowy Pleszew”, i konsekwentnie prowadzi inwestycje, które sprawiają, że staje się miastem 15-minutowym, czyli takim, gdzie pieszo lub rowerem w ciągu kwadransa załatwimy wszystkie sprawy. W nowym podejściu tych miast do polityki mieszkaniowej mówimy więc nie tylko o tańszym budownictwie i najmie. Kiedyś większe miasto gwarantowało lepiej płatną pracę, dziś – choćby dzięki pracy zdalnej – nie jest to już wcale oczywiste. Podobnie z edukacją, jej poziom poza wielkimi ośrodkami miejskimi wzrasta. Dzisiaj małe miejscowości mogą powalczyć o najlepszych nauczycieli i nauczycielki, zwłaszcza pracujących w sektorze publicznym, albo o osoby pracujące w sektorze zdrowia – np. oferując im tańsze mieszkania. A koszty życia są niższe.

Mniejsze miasta szybciej zdały sobie sprawę, że polityka mieszkaniowa jest elementem dobrej jakości życia. To ogromna zmiana mentalna, która cieszy. Ludzie, którzy zyskali możliwość pracy zdalnej, są pionierami zmian i migracji. Te pierwsze jaskółki są obiecujące.

Czy te zmiany mogą przezwyciężyć „zapaść”, o której pisał Marek Szymaniak w głośnym reportażu o problemach mniejszych miast.

Sam Marek Szymaniak w ostatnich tekstach pisze, że dla mniejszych miast otworzyło się „okienko pogodowe”. Oczywiście nie znaczy to, że każde małe miasto odniesie sukces. Żeby zacytować tytuł najnowszej książki Briana Hare’a i Vanessy Woods – „Przetrwają najżyczliwsi”.

To znaczy?

Sukces osiągną pełnoprawne i samowystarczalne miasta z dobrej jakości przestrzenią publiczną. One niekoniecznie muszą potrzebować sąsiedztwa większych ośrodków miejskich, by się rozwijać. Tylko czekać, aż kolejne będą tworzyły tzw. mieszkania zakładowe. Zresztą Włocławek, o którym już wspomniałam, w swoim pakiecie mieszkań TBS ma mieszkanie dla medyków, przyznając im dodatkowe punkty. To również pomysł samorządowca, wiceprezydenta Krzysztofa Kukuckiego. W kryteriach mieszkaniowych dla Pleszewa są dodatkowe punkty za aktywność społeczną, co w Polsce jest ewenementem i rewolucyjnym pomysłem zgodnym z trendem: będziesz miał tańsze życie w zamian za to, że dajesz coś swojej społeczności, lokalnej wspólnocie. Wtedy można zadać sobie pytanie, czy lepiej żyć w metropolii, gdzie codzienność jest ciągłą walką o utrzymanie na powierzchni, czy w mniejszej społeczności, gdzie nie tylko jest taniej, ale też można mieć wpływ na to, jak rozwija się miasto.

Mówisz, jakby problemów z brakiem wpływu i imposybilizmem nie było na prowincji.

Jest ich mniej, bo więcej zależy od nas. W czasach bardzo niestabilnych potrzebujemy sprawczości. To daje nam poczucie bezpieczeństwa, nawet gdy chodzi o niewielkie sprawy. Łatwiej to osiągnąć w małej wspólnocie, której włodarz albo włodarka widzą potencjał w lokalnej społeczności niż w metropolii.

Dotychczas temat mieszkań w Polsce oscylował wokół pytania: kupować czy wynajmować? Obecna sytuacja spowodowała, że dla części osób niedostępny staje się zarówno zakup, jak i wynajem mieszkania w większym mieście. A trzeciej drogi nie ma.

Mam nadzieję, że odpowiedzią będzie tworzenie polityki mieszkaniowej nakierowanej na najem i jego dostępność. To nie jest tak, że samorządy wybudują zaplanowane już w ramach programu Mieszkanie Plus 100 tys. mieszkań i w ten sposób rozwiążą się wszystkie problemy mieszkaniowe. Trzeba myśleć również o mechanizmach dopłat do czynszów na rynku komercyjnym dla młodych dorosłych.

W ostatnich trzech latach szybko zmieniło się coś, co ekonomiści behawioralni nazywają architekturą wyboru. Chodzi o kontekst, w którym podejmujemy nasze przyszłe decyzje.

Własność przestaje być atrakcyjna. Wynika to z trzech przyczyn.

Po pierwsze, rosną ceny mieszkań. Po drugie, zmniejsza się zdolność kredytowa (także z powodu wypychania pracowników na umowy śmieciowe lub b2b). Po trzecie, pokolenie wchodzące obecnie w dorosłość ma za sobą doświadczenia załamania się rynku pracy podczas pandemii COVID. W tak niestabilnym świecie branie kredytu na 30 lat przestaje być racjonalne.

Ważna tu jednak jest rola samorządów. Nowe projekty mieszkaniowe to już nie mieszkania komunalne czy mieszkania z czynszem socjalnym, ale mieszkania przeznaczone dla pracującej klasy średniej budowane przez wspomniane TBS-y albo Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y).

Na tym tle widać również konflikt pokoleniowy: dzieci są postrzegane przez rodziców jako roszczeniowe, bo im się udało, a były gorsze czasy. Dzieci wypominają rodzicom, że transformacja była jak niekontrolowany Black Friday, wyprzedano za grosze prawa do zajmowanych lokali. Kto był mądrzejszy, ten skorzystał.

Próbowałam oszacować, gdzie przebiega demograficzna granica w podejściu do mieszkalnictwa, i doszłam do wniosku, że to 1989 r. Osoby, które urodziły się po nim, mają zupełnie inny punkt startowy – ekonomiczny i mentalny – niż osoby urodzone przed 1989. Starsi mają zwykle swoje rozstrzygnięcia mieszkaniowe już za sobą – najczęściej wybrali własność. Część z nich skorzystała przy tym z programów takich jak Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych. Dlatego o przyszłości mieszkalnictwa najlepiej rozmawiać z młodszym pokoleniem. W końcu to dla nich powstaje ta nowa polityka mieszkaniowa.

Zresztą gloryfikujemy własność, a ta ma też swoje patologie i ciemne strony.

Jakie?

Na przykład odruch do grodzenia osiedla, który pojawia się we wspólnotach własnościowych. Jeżeli spojrzymy na współczesny trend, to już prawie żadne z osiedli świadomie budowanych pod wynajem nie jest ogrodzone. Projektuje się je tak, żeby ich wartość nie spadała w ciągu najbliższych lat, by integrowały się z istniejącą tkanką miejską. Własność może być również obciążeniem finansowym. Przy rosnących cenach energii i konieczności podnoszenia efektywności energetycznej budynków wielu osób będących właścicielami i właścicielkami może nie być stać na te zmiany. Zwłaszcza osób starszych. Widać to chociażby po tym, jak wolno idzie wymiana „kopciuchów” na ekologiczne źródła energii.

Po swoim pokoleniu widzę brak zaufania do instytucji, samorządów i tak naprawdę wszystkiego, co jest niezależne od nas. Poczucie bezpieczeństwa z hipoteką obciążoną kredytem też jest w rzeczywistości złudne. Zależymy od banku, polityków, poziomu stóp procentowych. Ile w tym realnie naszych decyzji? Chyba tylko kolor ścian możemy wybrać samodzielnie.

W przyszłości będziemy ufać raczej małym wspólnotom. Stajemy się w tej kwestii coraz bardziej konserwatywni. To duże pole do popisu dla samorządów, które mogą pokazać inny rodzaj polityki niż ten, który obserwujemy na poziomie centralnym.

Wszystko wspaniale brzmi w teorii. Samoorganizująca się tkanka miejska. Ale jak słyszę o dodatkowych punktach dla lekarzy albo za działalność społeczną, to mam wrażenie, że uczestniczę w teatrze, który przydziela z góry role. Przypomina to Truman Show

To nie jest nic nowego. Już wcześniej budowano osiedla zakładowe, spółdzielcze, branżowe. Właśnie po to, żeby ściągnąć specjalistów, rozwijać miasta.

Pachnie jednak trochę PRL-em.

Nie możemy patrzeć na wszystko w tak dualistyczny sposób: albo wspaniały kapitalizm, albo patologiczny socjalizm. Nie wszystkie PRL- -owskie rozwiązania były złe, odpowiadały niekiedy na realne potrzeby. Może warto zaoferować wsparcie dla przedstawicieli zawodów, które są pożyteczne społecznie. Jako burmistrzyni miasta wolałabym mieć u siebie miejskich rolników, futurologów, lekarzy, nauczycieli, a nie ludzi, którzy umieją zoptymalizować reklamy w przestrzeni cyfrowej. Coraz częściej dochodzimy do wniosku, że pewne zawody są po prostu bez sensu. Pompujemy bańkę, która kiedyś pęknie. Ile jeszcze potrzeba osób optymalizujących strategie reklamowe dużych firm korporacyjnych? Albo ekspertek i ekspertów od mediów społecznościowych?

Masz na myśli tzw. bullshit jobs? Próg wejścia w te zawody jest dość niski, a jednocześnie początkowe zarobki dość wysokie. To kusi.

Tak. A w kontrze jest masa zawodów przydatnych społecznie, które będą zyskiwały na znaczeniu. Nie wszystkie wymagają specjalistycznych studiów, wystarczy dobrej jakości kurs. Zalicza się do nich np. opiekun medyczny, który w starzejącym się społeczeństwie jest na wagę złota. W najbliższych latach liczba pielęgniarek zmaleje o połowę, bo średnia wieku w tym zawodzie przekroczyła już 53 lata. Są bliskie emerytur. Kto wybierze te studia, jeśli ich pensja nie daje zdolności kredytowej, nie pozwala na najem? Włodarze miast myślący perspektywicznie powinni wspierać rozwiązania gwarantujące przyciąganie odpowiednich kadr. Jeśli chcą obsadzić szpitale, muszą mieć wykwalifikowany personel, jego brak staje się najzwyczajniej niebezpieczny.

Skąd brać mieszkania komunalne? W okresie transformacji miasta się ich pozbyły. To był dobry ruch?

Zdecydowanie nie. Te mieszkania trafiły na rynek prywatny, pogłębiając nierówności. Osoby, które mieszkały w dużych miastach przed transformacją i miały prawo do wynajmowania mieszkania komunalnego, dostały zastrzyk kapitałowy, jakiego nie miały kolejne pokolenia. A dla potrzebujących – w tym osób z tych ważnych zawodów – nie było potem dostępnych cenowo mieszkań. Zresztą już widać, że wolny rynek nie zorganizuje się sam w tej dziedzinie.

Musimy nadrobić teraz stracony czas. Dlatego mieszkania powstające z podatków nie powinny być prywatyzowane.

Co oczywiście nie oznacza, że nie może być programów z dojściem do własności. Jednak powinny być one realizowane za pomocą instrumentów zwrotnych, np. niskooprocentowanych kredytów ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego. To jest po prostu sprawiedliwe społecznie, zwłaszcza wobec pokolenia kredytu hipotecznego.

Co jeszcze?

Powrót do budownictwa spółdzielczego i do budownictwa kooperatywnego, gdzie pewne grunty we władaniu miasta przeznacza się na profilowane konkursy. To rozwiązanie z Hamburga, który zauważył, że podatki odpływają do gmin obwarzankowych. Chciano z powrotem ściągnąć klasę średnią do miasta. My podobnie potrzebujemy bardzo różnych podejść do mieszkalnictwa. Mieszkania mogą budować nie tylko deweloperzy, ale również spółdzielnie, grupy budowlane czy nawet zakłady pracy.

Jak oceniasz ceny mieszkań dzisiaj? Czy są one oparte na mocnych podstawach i odpowiadają ich rzeczywistej wartości? Czy to raczej bańka?

To bardziej pytanie do ekonomistów. Ale mieszkania są zdecydowanie za drogie, jeśli chodzi o możliwości finansowe większości młodych Polek i Polaków. Dlatego potrzebujemy mechanizmów zwiększających ich dostępność, nie tylko na papierze.

Czy podatek katastralny w wysokości 2–3% wartości nieruchomości np. od drugiego i kolejnego mieszkania mógłby wpłynąć na spadek cen? Nie opłacałoby się tak bardzo skupianie wielu mieszkań w jednych rękach albo trzymanie pustostanów.

Według mnie podatek katastralny niczego nie rozwiąże.

Jego koszt zostanie przerzucony na najemców. Ostatni w tym łańcuchu zapłaci, bo nie ma już na kogo przenieść podwyżki. Za to rząd powinien zachęcać właścicieli do uruchomienia pustostanów, sprawiać, że najem będzie oczywistym wyborem. Na przykład wprowadzając podatek od pustostanów.

Niektórzy urbaniści twierdzą, że nie mamy za mało mieszkań. Gdzie one są?

Wydaje mi się, że gdyby postawić na odpowiedzialną politykę rozwojową i uznać, że mniejsze miasta, zwłaszcza podpięte pod kolej, mogłyby być atrakcyjne do życia, to trochę tej presji zostałoby zdjętej z dużych ośrodków. Ceny ustabilizowałyby się, bo zwiększyłaby się podaż. Ale do tego trzeba również rozwijać mniejsze miasta, sprawiać, żeby były konkurencyjne.

Na czym polega więc rola państwa?

Na poziomie centralnym państwo powinno odgrywać rolę agendy doradczej, która pozwala chętnym gminom przejść przez procesy inwestycyjne, zapewniać im odpowiednie kadry. Poza tym należy postawić na stworzenie szybkiej ścieżki inwestycyjnej dla projektów, które podnoszą bioróżnorodność, są wrażliwe na klimat i tworzą zróżnicowaną tkankę miejską. Polityka mieszkaniowa powinna być traktowana jako element polityki regionalnej. Ważnym jej elementem musi stać się wspólny transport w ramach regionu oraz racjonalne gospodarowanie terenami, tak by presja inwestycyjna nie zagrażała cennym środowiskowo obszarom. Na przykład gminy, na których terenie leżą takie obszary, powinny dostawać rekompensatę za niepowstałe inwestycje i ochronę przyrody.

Zwinne zarządzanie projektami nie jest mocną stroną polskiej polityki. Programy socjalne i mieszkaniowe potrzebują czasu, by przynieść efekty. Warto kontynuować coś, co rozpoczęli poprzednicy, a dziś nikt nie ma odwagi do tego.

A jednak czasami się da. Rządzi przecież PiS, a samorządy, które wymieniłam, są zarządzane przez opozycyjnych polityków. Obecnie to, czy dana gmina prowadzi aktywną politykę mieszkaniową, to głównie kwestia woli politycznej. Nawet przy braku kadr można zrobić świetny projekt. Wspomniane wcześnie ekoosiedle w Chrzanowie powstaje dzięki wsparciu eksperckiego zespołu EY oraz architektki Aleksandry Wasilkowskiej, za które zapłacił Europejski Bank Inwestycyjny.

Czy któryś z programów mieszkaniowych w ostatnich latach osiągnął sukces?

Pytanie, co rozumiemy przez sukces. Narodowy Program Mieszkaniowy przyjęty w 2016 r., czyli już za kadencji PiS-u, bazował na wiedzy, która była w środowiskach mieszkaniowych gromadzona od lat, i dał nam różne narzędzia do realizacji polityki mieszkaniowej. Zresztą pierwsze mieszkania na wynajem powstały za czasów PO. Był to Fundusz Mieszkań na Wynajem z 2015 r., skierowany do mobilnej klasy średniej.

Porażkę utożsamiamy z programem Mieszkanie Plus. To owe słynne 100 tysięcy mieszkań, które miały powstać. Kłopoty wynikały z faktu, że najbardziej medialna część programu, prowadzona w modelu komercyjnym przez PFR Nieruchomości (wcześniej BGK Nieruchomości), dla wielu gmin okazała się zbyt droga. Do tego spółki Skarbu Państwa, zwłaszcza PKP, nie paliły się do współpracy, więc mieszkań powstało mniej, niż oczekiwano. Ale te mieszkania budowane przez Włocławek, Pleszew i Chrzanów to również część tego programu mieszkaniowego, jednak budowana w modelu TBS-ów i budownictwa komunalnego. Od niedawna mamy również nowe rozwiązania dla kooperatyw mieszkaniowych czy Społecznych Agencji Najmu, czyli podmiotów wynajmujących mieszkania osobom uznawanych za najemców i najemczynie o niestabilnej sytuacji finansowej – osób uchodźczych, osób w kryzysie zdrowia psychicznego czy samodzielnych rodziców. Tych narzędzi jest znacznie więcej niż osiem lat temu.

Mamy jednocześnie masę programów, których rzeczywistymi beneficjentami są banki. „Mieszkanie bez wkładu własnego” zamiast go znieść, dało bankom gwarancję, że państwo wyłoży na niego pieniądze. Teraz słyszymy o niskooprocentowanym kredycie, który będzie dopłatą przez 10 lat do rzeczywistego oprocentowania narzuconego przez bank. Czy nie lepiej byłoby uporządkować prawo, by kredyty były tańsze, zamiast dopłacać do nich?

Na to potrzeba jeszcze czasu, lecz to już się dzieje. Do ostatnich wyborów wszystkie partie (poza neoliberalną prawicą pokroju Konfederacji) szły z hasłami dotyczącymi poprawienia stanu polityki mieszkaniowej. Nie sposób będzie go przemilczeć też przy kolejnych wyborach. To walka o głosy klasy średniej, która polityków rozliczy. Nawet Donald Tusk, zwracając się do młodych, mówi, że mieszkanie jest prawem człowieka i nie może to być wyłącznie marzenie, towar ani przedmiot spekulacji wielkich korporacji.

Czego bardziej potrzebujemy na już: tańszych kredytów czy bezpieczniejszych najmów?

Sądzę, że obecnie powinniśmy budować mieszkania na wynajem, bo one są po prostu potrzebniejsze. Nie można zmuszać ludzi do wchodzenia na ścieżkę kredytową w momencie, kiedy oni i bez tego ledwo dopinają swoje prywatne budżety. Gdy najem zyska na politycznym znaczeniu, zacznie się porządkowanie kredytów hipotecznych.

Stoimy pod ścianą. Wynająłem mieszkanie w lutym, przed wybuchem pełnoskalowej wojny. W lipcu zadzwonił właściciel, z dnia na dzień podniósł mi czynsz. Tłumaczył się inflacją, ratą kredytu i tym, że dziś mógłby wynająć mieszkanie drożej. Ale czy to moja wina, że zaciągnął kredyt? On podjął ryzyko. Dlaczego ja mam za to płacić?

Argumenty właściciela są trudne do zweryfikowania, gdy wszyscy podnoszą ceny. Ktoś może pomyśleć, że nie chce być frajerem – skoro inni podnoszą, to on też nie może być stratny. Odpowiedzialny rynek najmu powinien uwzględnić racje obu stron. Gwarantować bezpieczeństwo kosztów wynajmującemu i stałość czynszu najemcy.

Pogodzić to, że mieszkanie jest jednocześnie prawem i towarem?

Tak. Bo w polskiej rzeczywistości właścicielem jest najczęściej prywatny człowiek. Wciąż bardzo rzadko zdarza się wynajem od funduszu inwestycyjnego. Gdyby po drugiej stronie były podmioty korporacyjne, ta dyskusja o regulacji rynku najmu byłaby prostsza.

Argument o kredycie pada często. Jako najemca decyduję się na wynajem mieszkania, a nie na cesję kredytu. Takie poczucie mają osoby, które w ostatnich miesiącach doświadczyły podobnych negocjacji.

Potrzebujemy regulacji prawnych, które normalizują i cywilizują rynek najmu ze wszystkimi jego praktykami, które chronią tego końcowego odbiorcę, jakim jest najemca. On już na nikogo innego nie może bezpośrednio zrzucić rosnących kosztów. Jedyna presja, jaką może wywierać obecnie najemca, to presja finansowa na pracodawcę i wynagrodzenie, które otrzymuje. Im wyższe więc ceny najmu, tym wyższa presja na pracodawców. To są naczynia połączone.

Jakie rozwiązania zatem wchodzą w grę?

W czasie pandemii powstało pierwsze od czasów transformacji ustrojowej państwowe narzędzie, które regulowało rozwiązania na prywatnym rynku najmu. Mówię o zakazie eksmisji i automatycznym przedłużaniu umów do roku po ustaniu pandemii oraz o mechanizmie dopłat do czynszu dla osób, które stały się bezrobotne na skutek pandemii. To może być punkt wyjścia do nowych rozwiązań i zaproponowania korzyści obu stronom: państwo gwarantuje wypłacalność najemców prywatnym wynajmującym, a oni godzą się na to, by ograniczyć podwyżki najmu.

Niektórzy właściciele skarżą się, że prawo zbytnio chroni niektórych najemców, dlatego wolą trzymać pustostany, niż wynajmować. Mają rację?

To mit. Od czasu wprowadzenia najmu okazjonalnego, w ramach którego najemca aktem notarialnym zobowiązuje się dobrowolnie poddać eksmisji, nie można mówić o tym, że są zbyt duże osłony. Większą ochronę mają lokatorzy i lokatorki mieszkań komunalnych albo osoby na starszych umowach najmu. Kto chce obecnie bezpiecznie dla siebie wynająć komuś mieszkanie, może to zrobić.

Masz poczucie, że chęć posiadania mieszkania na własność to pokłosie PRL-u? Daje nam złudzenie awansu społecznego, jest synonimem spełnienia i dorobienia się?

To również kwestia pokoleniowa. Kupuje głównie pokolenie wyżu demograficznego. W pandemii wielu ekspertów mówiło, że mieszkania przestaną się sprzedawać. Stało się odwrotnie, popyt wzrósł. W czasie tak dużej niepewności ludzie decydowali się wypłacić latami gromadzone oszczędności i zainwestować w mieszkania, bo one dawały im poczucie finansowego bezpieczeństwa. W Polsce, patrząc również na naszą ostatnią historię, posiadanie mieszkania wciąż jawi się jako najbardziej racjonalna inwestycja kapitału.

Podejście premiujące własność jest też rekompensatą za wady systemu emerytalnego.

Gdy czytamy analizy ZUS-u mówiące o niskich emeryturach dzisiejszych 30-latków, pojawia się racjonalne pytanie: czy będzie nas wtedy stać na czynsz po rynkowych stawkach?

Dlatego trzeba budować dostępne cenowo mieszkania na wynajem, żeby to pokolenie mogło mieć spokojną starość. Wciąż może nam się udać. Zresztą wychylenie się 30 lat do przodu to bardzo dobra perspektywa myślenia o mieszkalnictwie, znacznie lepsza niż planowanie rozwiązań na jedną kadencję.

Czy gdzieś w Europie widzisz rynek mieszkaniowy, który mógłby być dla nas wzorem?

Tak, w Wiedniu. Tam normalne jest, że klasa średnia wynajmuje mieszkania z publicznego zasobu. Zresztą początek był dość paradoksalny. Jednym z powodów nacisku na budowanie dostępnych cenowo mieszkań była chęć zmniejszania presji płacowej. Jako elementu kapitalistycznej gospodarki, ale jednak widzianej całościowo. W końcu na całościowe koszty życia składa się nie tylko posiadanie mieszkania, lecz również utrzymanie go. Jeśli nie zmniejszymy presji cenowej, spirala będzie się nakręcać bez końca.

Na mieszkalnictwo należy patrzeć w szerokiej perspektywie. Architektka i urbanistka Agata Twardoch zachęca, żeby spojrzeć na mieszkanie jak na usługę publiczną. Zastanowić się, jakie cele realizuje, czy spełnia wszystkie istotne oczekiwania. Dlatego mówiąc o polityce mieszkaniowej, mówię też o urbanistyce, bioróżnorodności, rozwoju miast i naszych oczekiwaniach. Należy uznać, że mieszkanie jest elementem krwiobiegu społecznego.

Lepszy zatem mikrometraż w garści czy przemyślana funkcjonalna przestrzeń w perspektywie czasu? Obniżać oczekiwania czy czekać? Musimy gdzieś mieszkać już tu i teraz. Mieszkanie jest podstawą wszystkich naszych życiowych strategii.

To zależy wyłącznie od indywidualnych decyzji i potrzeb. Każdy musi odpowiedzieć sam, na co się godzi i jakim kosztem. Ważne, żeby bezpieczeństwo takiego czy innego najmu lub posiadania gwarantowało sprawiedliwe prawo. To nie jest wybór zero-jedynkowy. Ważne jest również to, żeby małe mieszkanie na kredyt w obrzeżnej dzielnicy nie było jedyną opcją wyboru.

Spójrzmy na dekadę, dwie lub trzy dekady w przód. Patrzysz raczej z nadzieją czy ze strachem na zmiany w mieszkalnictwie?

Zdecydowanie z nadzieją. Projekty mieszkaniowe są coraz lepsze, zarówno te publiczne, jak i komercyjne. Na osiedlach jest więcej zieleni. Nie tylko ludzie, ale również zwierzęta są traktowane jako ich mieszkańcy. Oczywiste staje się to, że mieszkanie to punkt startowy dla naszego życia. Oraz że potrzebujemy dostępnego cenowo najmu. Liczę na to, że małe miasta przyciągną talenty, co sprawi, że większe miasta znów zaczną poważniej myśleć o polityce. Z nadzieją patrzę na to jak o odbudowie myśli Ukraina, która chce budować osiedla zgodne z najwyższymi standardami europejskimi.

Da się możliwie zwięźle opisać filary racjonalnej polityki rozwojowej?

Są trzy filary: współwłasność, współinwestowanie i współdecydowanie. One gwarantują nam poczucie bezpieczeństwa i dopuszczają obywateli do współodpowiedzialności.

Tak się rodzi realna samorządność.

Tak właśnie! Dlatego polityka samorządowa i działania lokalne mają istotną wartość oraz znaczenie. Po pierwsze, lepiej rozpoznają i precyzują problem danej społeczności, po drugie, są w stanie szybciej go rozwiązać.

Zyskujemy wzajemne zaufanie.

A jednocześnie wykorzeniamy patologie. Zresztą podzielenie się władzą odwołuje się do pięknej karty polskiej historii, jaką jest spółdzielczość wypracowana w dwudziestoleciu międzywojennym. Wtedy w obliczu kryzysu marzyliśmy o lepszym świecie. Również dziś potrzebujemy mądrej samorządności i dopuszczenia obywateli do strategicznych decyzji.

Joanna Erbel
Socjolożka, ekspertka ds. mieszkaniowych, członkini klubu samorządowego CoopTech Hub, pierwszego w Polsce centrum technologii spółdzielczych. Autorka książek Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej (2020) oraz Wychylone w przyszłość. Jak zmienić świat na lepsze (2022)