W pierwszych zdaniach książki Poza własnością stawiasz pytanie, czy potrzebujemy nowej polityki mieszkaniowej. Udało Ci się znaleźć odpowiedź?
Zdecydowanie jej potrzebujemy. Zresztą polityka mieszkaniowa przez ostatnie lata zmieniła się na lepsze. Ministerstwo Rozwoju pod przewodnictwem Jadwigi Emilewicz opracowało „skrzynkę narzędziową” dla rozwoju mieszkalnictwa, z której zaczęły już korzystać różne gminy. Najciekawszym przykładem jest Pleszew (woj. wielkopolskie). To pierwsze miasto w Polsce prowadzące politykę osiedleńczą: niemal 20% dostępnych cenowo mieszkań przeznaczonych jest na wynajem dla nowych mieszkanek i mieszkańców.
Drugim takim miastem jest Włocławek (woj. kujawsko-pomorskie), który intensywnie rozwija sektor dostępnego budownictwa na wynajem tzw. TBS-ów (tworzonych przez Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego). To osiedla nie tylko bardziej przystępne cenowo, ale i mądrzej zaprojektowane niż większość osiedli deweloperskich.
Z kolei urbanistyczną perełką jest małopolski Chrzanów, gdzie burmistrz Robert Maciaszek konsekwentnie łączy politykę rozwojową miasta z polityką mieszkaniową. Mamy więc Specjalną Strefę Ekonomiczną, której grunty przeznacza się na wysokotechnologiczny biznes i miejsca pracy oraz atrakcyjne cenowo mieszkania na osiedlu wypełnionym rodzimymi gatunkami roślin. Na osiedlu będą też mieszkania senioralne, ogrody społecznościowe i szeroki wybór usług.
Te pozytywne zmiany dotyczą w większości małych miast. Pleszew ma 17 tys. mieszkańców, Chrzanów 37 tys., Włocławek 111 tys.
Tak. Liderska rola małych miast to nowość. Pisząc trzy lata temu Poza własnością, wiedziałam, że budownictwo na wynajem przyspieszy, jednak nie spodziewałam się, że w awangardzie znajdą się mniejsze miasta. Sądziłam raczej, że to Warszawa i Wrocław będą wiodły prym, bo miały wówczas wpisane te założenia w swoje programy rozwojowe. Jednak te miasta zatrzymały swoje śmiałe projekty. Obecnie w dużych miastach rozwija się wyłącznie prywatny rynek najmu.
Dlaczego duże miasta dostały zadyszki?
To kwestia polityczna. Ich włodarze są zaangażowani w walkę na tzw. centralnym korcie. Do tego, mimo deklarowanych problemów, wciąż mają za dużo pieniędzy przy braku poczucia, że muszą w sposób aktywny zadbać o wysoką jakość życia obejmującą również rynek mieszkaniowy.
Polski rynek najmu jest dziki, co widać po pandemii, kiedy pojawiła się na nim masa mikrokawalerek przeznaczonych wcześniej pod najem krótkoterminowy. Wmawia się nam, że takich przestrzeni właśnie chcemy. Światowa Organizacja Zdrowia mówi zaś, że standard kawalerki rozumiany jako jedna wspólna przestrzeń życia, pracy i odpoczynku jest niezdrowy dla naszej psychiki.
Narracje deweloperskie wychwalające kawalerki opierają się na pewnym skrócie myślowym, który jest formą przekłamania.
Doceniane na świecie mikroapartamenty, jak np. My Micro NY w Nowym Jorku, to elementy budynków cohousingowych z przestrzeniami wspólnymi: wspólną dużą kuchnią, salonem, pełnometrażową pralnią czy salą gier. Budynek jest zaprojektowany tak, aby budować relacje sąsiedzkie na poziomie każdego piętra, ale też pomiędzy piętrami.
Współczesna patodeweloperka przypomina bardziej mieszkania kapsułowe z Hongkongu, gdzie jedynym miejscem ucieczki może być dla nas przestrzeń wirtualna. Jednak wizja wyalienowania, gdzie siedzimy w kawalerce podpięci pod cyfrowy świat, nam już nie wystarcza i traci swoją atrakcyjność. Nie chcemy powrotu do świata z czasów pandemii. Potrzebujemy kontaktu z innymi ludźmi, przestrzeni dostosowanej do naszych potrzeb, bliskości kultury i przyrody.
Czy nie pogłębiamy tego, co już jest problemem? Małe miasta jako sypialnie wielkich miast, w których tak naprawdę żyjemy i zarabiamy?
Nie. Sądzę nawet, że małe miasta mają lepszą urbanistykę niż wielkie ze swoimi sypialniami. Takie miasta jak Chrzanów, Włocławek i Pleszew rozwijają się holistycznie. Zresztą hasło, które dla Pleszewa wymyślił burmistrz Arkadiusz Ptak, brzmi: „Kompaktowy Pleszew”, i konsekwentnie prowadzi inwestycje, które sprawiają, że staje się miastem 15-minutowym, czyli takim, gdzie pieszo lub rowerem w ciągu kwadransa załatwimy wszystkie sprawy. W nowym podejściu tych miast do polityki mieszkaniowej mówimy więc nie tylko o tańszym budownictwie i najmie. Kiedyś większe miasto gwarantowało lepiej płatną pracę, dziś – choćby dzięki pracy zdalnej – nie jest to już wcale oczywiste. Podobnie z edukacją, jej poziom poza wielkimi ośrodkami miejskimi wzrasta. Dzisiaj małe miejscowości mogą powalczyć o najlepszych nauczycieli i nauczycielki, zwłaszcza pracujących w sektorze publicznym, albo o osoby pracujące w sektorze zdrowia – np. oferując im tańsze mieszkania. A koszty życia są niższe.
Mniejsze miasta szybciej zdały sobie sprawę, że polityka mieszkaniowa jest elementem dobrej jakości życia. To ogromna zmiana mentalna, która cieszy. Ludzie, którzy zyskali możliwość pracy zdalnej, są pionierami zmian i migracji. Te pierwsze jaskółki są obiecujące.
Czy te zmiany mogą przezwyciężyć „zapaść”, o której pisał Marek Szymaniak w głośnym reportażu o problemach mniejszych miast.
Sam Marek Szymaniak w ostatnich tekstach pisze, że dla mniejszych miast otworzyło się „okienko pogodowe”. Oczywiście nie znaczy to, że każde małe miasto odniesie sukces. Żeby zacytować tytuł najnowszej książki Briana Hare’a i Vanessy Woods – „Przetrwają najżyczliwsi”.
To znaczy?
Sukces osiągną pełnoprawne i samowystarczalne miasta z dobrej jakości przestrzenią publiczną. One niekoniecznie muszą potrzebować sąsiedztwa większych ośrodków miejskich, by się rozwijać. Tylko czekać, aż kolejne będą tworzyły tzw. mieszkania zakładowe. Zresztą Włocławek, o którym już wspomniałam, w swoim pakiecie mieszkań TBS ma mieszkanie dla medyków, przyznając im dodatkowe punkty. To również pomysł samorządowca, wiceprezydenta Krzysztofa Kukuckiego. W kryteriach mieszkaniowych dla Pleszewa są dodatkowe punkty za aktywność społeczną, co w Polsce jest ewenementem i rewolucyjnym pomysłem zgodnym z trendem: będziesz miał tańsze życie w zamian za to, że dajesz coś swojej społeczności, lokalnej wspólnocie. Wtedy można zadać sobie pytanie, czy lepiej żyć w metropolii, gdzie codzienność jest ciągłą walką o utrzymanie na powierzchni, czy w mniejszej społeczności, gdzie nie tylko jest taniej, ale też można mieć wpływ na to, jak rozwija się miasto.
Mówisz, jakby problemów z brakiem wpływu i imposybilizmem nie było na prowincji.
Jest ich mniej, bo więcej zależy od nas. W czasach bardzo niestabilnych potrzebujemy sprawczości. To daje nam poczucie bezpieczeństwa, nawet gdy chodzi o niewielkie sprawy. Łatwiej to osiągnąć w małej wspólnocie, której włodarz albo włodarka widzą potencjał w lokalnej społeczności niż w metropolii.
Dotychczas temat mieszkań w Polsce oscylował wokół pytania: kupować czy wynajmować? Obecna sytuacja spowodowała, że dla części osób niedostępny staje się zarówno zakup, jak i wynajem mieszkania w większym mieście. A trzeciej drogi nie ma.
Mam nadzieję, że odpowiedzią będzie tworzenie polityki mieszkaniowej nakierowanej na najem i jego dostępność. To nie jest tak, że samorządy wybudują zaplanowane już w ramach programu Mieszkanie Plus 100 tys. mieszkań i w ten sposób rozwiążą się wszystkie problemy mieszkaniowe. Trzeba myśleć również o mechanizmach dopłat do czynszów na rynku komercyjnym dla młodych dorosłych.
W ostatnich trzech latach szybko zmieniło się coś, co ekonomiści behawioralni nazywają architekturą wyboru. Chodzi o kontekst, w którym podejmujemy nasze przyszłe decyzje.
Własność przestaje być atrakcyjna. Wynika to z trzech przyczyn.
Po pierwsze, rosną ceny mieszkań. Po drugie, zmniejsza się zdolność kredytowa (także z powodu wypychania pracowników na umowy śmieciowe lub b2b). Po trzecie, pokolenie wchodzące obecnie w dorosłość ma za sobą doświadczenia załamania się rynku pracy podczas pandemii COVID. W tak niestabilnym świecie branie kredytu na 30 lat przestaje być racjonalne.
Ważna tu jednak jest rola samorządów. Nowe projekty mieszkaniowe to już nie mieszkania komunalne czy mieszkania z czynszem socjalnym, ale mieszkania przeznaczone dla pracującej klasy średniej budowane przez wspomniane TBS-y albo Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y).
Na tym tle widać również konflikt pokoleniowy: dzieci są postrzegane przez rodziców jako roszczeniowe, bo im się udało, a były gorsze czasy. Dzieci wypominają rodzicom, że transformacja była jak niekontrolowany Black Friday, wyprzedano za grosze prawa do zajmowanych lokali. Kto był mądrzejszy, ten skorzystał.
Próbowałam oszacować, gdzie przebiega demograficzna granica w podejściu do mieszkalnictwa, i doszłam do wniosku, że to 1989 r. Osoby, które urodziły się po nim, mają zupełnie inny punkt startowy – ekonomiczny i mentalny – niż osoby urodzone przed 1989. Starsi mają zwykle swoje rozstrzygnięcia mieszkaniowe już za sobą – najczęściej wybrali własność. Część z nich skorzystała przy tym z programów takich jak Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych. Dlatego o przyszłości mieszkalnictwa najlepiej rozmawiać z młodszym pokoleniem. W końcu to dla nich powstaje ta nowa polityka mieszkaniowa.
Zresztą gloryfikujemy własność, a ta ma też swoje patologie i ciemne strony.
Jakie?
Na przykład odruch do grodzenia osiedla, który pojawia się we wspólnotach własnościowych. Jeżeli spojrzymy na współczesny trend, to już prawie żadne z osiedli świadomie budowanych pod wynajem nie jest ogrodzone. Projektuje się je tak, żeby ich wartość nie spadała w ciągu najbliższych lat, by integrowały się z istniejącą tkanką miejską. Własność może być również obciążeniem finansowym. Przy rosnących cenach energii i konieczności podnoszenia efektywności energetycznej budynków wielu osób będących właścicielami i właścicielkami może nie być stać na te zmiany. Zwłaszcza osób starszych. Widać to chociażby po tym, jak wolno idzie wymiana „kopciuchów” na ekologiczne źródła energii.
Po swoim pokoleniu widzę brak zaufania do instytucji, samorządów i tak naprawdę wszystkiego, co jest niezależne od nas. Poczucie bezpieczeństwa z hipoteką obciążoną kredytem też jest w rzeczywistości złudne. Zależymy od banku, polityków, poziomu stóp procentowych. Ile w tym realnie naszych decyzji? Chyba tylko kolor ścian możemy wybrać samodzielnie.
W przyszłości będziemy ufać raczej małym wspólnotom. Stajemy się w tej kwestii coraz bardziej konserwatywni. To duże pole do popisu dla samorządów, które mogą pokazać inny rodzaj polityki niż ten, który obserwujemy na poziomie centralnym.
Wszystko wspaniale brzmi w teorii. Samoorganizująca się tkanka miejska. Ale jak słyszę o dodatkowych punktach dla lekarzy albo za działalność społeczną, to mam wrażenie, że uczestniczę w teatrze, który przydziela z góry role. Przypomina to Truman Show
To nie jest nic nowego. Już wcześniej budowano osiedla zakładowe, spółdzielcze, branżowe. Właśnie po to, żeby ściągnąć specjalistów, rozwijać miasta.
Pachnie jednak trochę PRL-em.
Nie możemy patrzeć na wszystko w tak dualistyczny sposób: albo wspaniały kapitalizm, albo patologiczny socjalizm. Nie wszystkie PRL- -owskie rozwiązania były złe, odpowiadały niekiedy na realne potrzeby. Może warto zaoferować wsparcie dla przedstawicieli zawodów, które są pożyteczne społecznie. Jako burmistrzyni miasta wolałabym mieć u siebie miejskich rolników, futurologów, lekarzy, nauczycieli, a nie ludzi, którzy umieją zoptymalizować reklamy w przestrzeni cyfrowej. Coraz częściej dochodzimy do wniosku, że pewne zawody są po prostu bez sensu. Pompujemy bańkę, która kiedyś pęknie. Ile jeszcze potrzeba osób optymalizujących strategie reklamowe dużych firm korporacyjnych? Albo ekspertek i ekspertów od mediów społecznościowych?
Masz na myśli tzw. bullshit jobs? Próg wejścia w te zawody jest dość niski, a jednocześnie początkowe zarobki dość wysokie. To kusi.
Tak. A w kontrze jest masa zawodów przydatnych społecznie, które będą zyskiwały na znaczeniu. Nie wszystkie wymagają specjalistycznych studiów, wystarczy dobrej jakości kurs. Zalicza się do nich np. opiekun medyczny, który w starzejącym się społeczeństwie jest na wagę złota. W najbliższych latach liczba pielęgniarek zmaleje o połowę, bo średnia wieku w tym zawodzie przekroczyła już 53 lata. Są bliskie emerytur. Kto wybierze te studia, jeśli ich pensja nie daje zdolności kredytowej, nie pozwala na najem? Włodarze miast myślący perspektywicznie powinni wspierać rozwiązania gwarantujące przyciąganie odpowiednich kadr. Jeśli chcą obsadzić szpitale, muszą mieć wykwalifikowany personel, jego brak staje się najzwyczajniej niebezpieczny.
Skąd brać mieszkania komunalne? W okresie transformacji miasta się ich pozbyły. To był dobry ruch?
Zdecydowanie nie. Te mieszkania trafiły na rynek prywatny, pogłębiając nierówności. Osoby, które mieszkały w dużych miastach przed transformacją i miały prawo do wynajmowania mieszkania komunalnego, dostały zastrzyk kapitałowy, jakiego nie miały kolejne pokolenia. A dla potrzebujących – w tym osób z tych ważnych zawodów – nie było potem dostępnych cenowo mieszkań. Zresztą już widać, że wolny rynek nie zorganizuje się sam w tej dziedzinie.
Musimy nadrobić teraz stracony czas. Dlatego mieszkania powstające z podatków nie powinny być prywatyzowane.
Co oczywiście nie oznacza, że nie może być programów z dojściem do własności. Jednak powinny być one realizowane za pomocą instrumentów zwrotnych, np. niskooprocentowanych kredytów ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego. To jest po prostu sprawiedliwe…
